Как считается платёж по ипотеке
- Сумма кредита — стоимость жилья минус первоначальный взнос. Квартира за 35 000 000 ֏ при взносе 20% — это кредит 28 000 000 ֏.
- Месячная ставка — годовая ставка, делённая на 12. При 12,5% годовых это примерно 1,042% в месяц.
- Ежемесячный платёж зависит от типа платежа: аннуитетный одинаковый весь срок, дифференцированный уменьшается каждый месяц.
- Переплата — сумма всех процентов за срок. Всего выплат — кредит плюс проценты; первоначальный взнос сюда не входит.
Аннуитетный платёж считается по формуле:
Платёж = Кредит × i / (1 − (1 + i)−n), где i — месячная ставка, n — срок в месяцах.
В первые годы аннуитета почти весь платёж уходит на проценты. В первом месяце из 318 119 ֏ на проценты идут 291 667 ֏, а на погашение долга — только около 26 450 ֏. Поэтому досрочное погашение в начале срока экономит больше всего.
Аннуитетный и дифференцированный платёж
- Аннуитетный — платёж одинаковый весь срок. Сначала в нём больше процентов, к концу — больше основного долга. Нагрузка на бюджет не меняется — так проще планировать.
- Дифференцированный — основной долг гасится равными частями (кредит / число месяцев), а проценты начисляются на остаток. Первый платёж самый большой, дальше он уменьшается каждый месяц. Переплата меньше, чем при аннуитете.
При кредите 28 000 000 ֏ на 20 лет под 12,5% дифференцированный платёж начинается с 408 333 ֏ (116 667 ֏ долга и 291 667 ֏ процентов) и заканчивается на 117 882 ֏.
Почему расчёт банка может отличаться
Калькулятор показывает расчёт по номинальной ставке. Платёж в договоре может быть другим:
- банк начисляет проценты по фактическому числу дней в месяце, а не 1/12 годовой ставки;
- к кредиту добавляются комиссии, страхование жилья и жизни, оценка недвижимости;
- при плавающей ставке платёж меняется вместе со ставкой — пределы её изменения указываются в договоре.
Чтобы сравнить предложения банков, смотрите фактическую ставку (փաստացի տոկոսադրույք): она учитывает обязательные платежи и показывает реальную стоимость кредита.
Значения по умолчанию в калькуляторе — квартира около 70 м² по средней цене в Ереване, взнос 20%, срок 20 лет и ставка 12,5%, близкая к средней по рынку. Подставьте условия своего банка.
Примеры расчёта
Квартира за 35 000 000 ֏, аннуитет
Взнос 20% — 7 000 000 ֏, кредит 28 000 000 ֏ на 20 лет под 12,5% годовых. Ежемесячный платёж — 318 119 ֏, переплата — 48 348 645 ֏, всего выплат по кредиту — 76 348 645 ֏.
Те же условия, дифференцированный платёж
Кредит 28 000 000 ֏ на 20 лет под 12,5%. Первый платёж — 408 333 ֏, последний — 117 882 ֏. Переплата — 35 145 833 ֏, на 13 202 812 ֏ меньше, чем при аннуитете.
Тот же кредит на 10 лет
28 000 000 ֏ под 12,5% на 10 лет: платёж 409 853 ֏ — на 91 734 ֏ больше, зато переплата 21 182 393 ֏, в 2,3 раза меньше, чем за 20 лет.
Частые вопросы
Как рассчитать ежемесячный платёж по ипотеке?
Из стоимости жилья вычтите первоначальный взнос — это сумма кредита. Месячная ставка равна годовой, делённой на 12. Аннуитетный платёж = кредит × i / (1 − (1 + i)^−n), где i — месячная ставка, n — число месяцев. Например, 28 000 000 ֏ под 12,5% на 20 лет — 318 119 ֏ в месяц.
Что выгоднее: аннуитетный или дифференцированный платёж?
По переплате выгоднее дифференцированный: долг гасится быстрее, и проценты начисляются на меньший остаток. Зато первые платежи у него заметно выше: при кредите 28 000 000 ֏ на 20 лет под 12,5% это 408 333 ֏ против 318 119 ֏, и ваш доход должен их выдержать. Аннуитет проще планировать: платёж одинаковый весь срок.
Как срок ипотеки влияет на переплату?
Чем дольше срок, тем меньше платёж и тем больше переплата. Кредит 28 000 000 ֏ под 12,5%: на 10 лет — 409 853 ֏ в месяц и 21 182 393 ֏ переплаты, на 20 лет — 318 119 ֏ и 48 348 645 ֏, на 30 лет — 298 832 ֏ и 79 579 582 ֏.
Можно ли погасить ипотеку досрочно и сколько это стоит?
Да. Закон «О жилищном ипотечном кредитовании» ограничивает штраф за досрочное погашение: не больше 0,6% от досрочно погашенной суммы в первый год договора, 0,4% — во второй и 0,2% — в третий. Штраф берут только с суммы сверх долга, который по графику и так нужно погасить в этом году договора, а если договор штрафа не предусматривает — не берут вовсе. При фиксированной ставке в первые три года банк может ещё потребовать компенсацию своих потерь — не больше 3% от досрочно погашенной суммы. Точные условия — в вашем договоре. Калькулятор досрочное погашение пока не учитывает.
Почему банк называет другой платёж?
Калькулятор считает проценты как годовую ставку / 12 и не учитывает комиссии, страховку и оценку жилья. Банк может считать проценты по фактическому числу дней и добавить обязательные платежи. Сравнивайте предложения банков по фактической ставке (փաստացի տոկոսադրույք) — она учитывает эти расходы.
Источники
Обновлено:
Расчёт справочный: проценты считаются как годовая ставка / 12, без комиссий, страховок и досрочного погашения. Точный график выдаст банк.